“合同解除了，拖欠好久的租金也拿到了！我们心里的石头呀可算落了地！感谢法院！”
日前，结束了一上午的庭审，上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定区人民法院）民事审判庭副庭长史建颖在法庭外碰上了等候在门口的当事人王大爷。他代表27户业主，颤颤巍巍地送上一面锦旗，锦旗上“恪尽职守解民忧”七个大字格外醒目。
这是一起因酒店烂尾而引发的群体性纠纷案件——
酒店烂尾
27户商铺业主被拖欠房租
“酒店装修是烂尾了吗？还欠我的大半年房屋租金怎么办？”2023年1月，望着大张酒店紧闭的大门，王大爷木桩似地愣在大张酒店门口。
靠着大半辈子积蓄，王大爷投资购买了两间商铺。2021年6月，他与另外的26户业主分别与张总签订房屋租赁合同，将他们名下的总共58间商铺租赁给张总用作酒店经营使用，约定每三个月付一次房租。酒店从2022年10月份开始重新装修，工程进行了一段时间后却突然停止。
之前一度热闹、灯火通明的装修工地，如今却是静悄悄，一片狼藉。
除了王大爷，另外的26户业主也遭遇了被拖欠租金的情况。业主们一起找到张总询问：
“从2022年9月到2023年3月，我们被拖欠的租金到底什么时候支付？”
“必须出具书面材料，明确付款时间！”
“不能再拖了，我们要解除合同！”
七嘴八舌的人群将张总围了个水泄不通。
在大伙儿的不断追问下，张总表示会想办法解决拖欠的租金问题，他在约定了偿付租金时间的会议纪要上签名确认后便消失了。
然而，随着日子的推进，张总的承诺却并没有如期兑现。
王大爷与其他业主们商议后，决定应当尽快起诉，解除租赁合同，及时止损。
能动司法
启动多元解纷机制提前介入
“我听说，从起诉到流程走完估计要几个月……如果对方还要上诉的话，时间就不好说了”业主们纷纷叹气，“太久啦，房子收不回来，要损失好多租金呀。”
此后，王大爷和另外26户业主委托律师向法院递交了起诉材料，并表达了希望法院可以尽快处理这批案件的急切心情。
工作专班开会讨论案情
“在收到这批案件起诉材料后，我们快速启动了多元纠纷化解机制，尝试尽快化解这批涉产权式商铺纠纷案件。”民事审判庭庭长郑磊在获悉该批案件的第一时间，就迅速召集了由法官、法官助理和特邀调解员组成的工作专班，快速梳理案情，精准因案施策，对27件房屋租赁纠纷开展诉前调解工作。
示范审理
剖析个案找准矛盾根源
考虑到该批案件系涉产权式商铺纠纷，又涉及多方利益，若同时开庭审理，较难促使一揽子解决纠纷。为此，工作专班决定选取一案，先行进行示范审理。
2023年8月，嘉定区人民法院开庭审理了原告王大爷与被告张总、第三人小章公司的房屋租赁合同纠纷一案。经庭审了解到，涉事大张酒店目前由第三人小章公司经营。2022年，小章公司的法定代表人章某在与张总签订酒店转让协议后，接手了酒店，本想对酒店重新装修，准备大干一场。不料，在仔细查看酒店内部时，章某发现酒店状况不符合转让协议的约定，而张总拒绝进行整改，甚至还欠付签订转让协议前的电费、租金及物业费。
章某遂以张总存在诸多违约行为为由，向法院另案提起诉讼，要求解除与张总之间的酒店转让协议，酒店的装修工程也随之烂尾。
审执联动
27起纠纷妥善化解
“该批案件化解的主要难点，在于商铺的返还问题，本案还涉及返还的商铺由谁恢复原状。”承办法官黄燕深知，该案若不能协商解决，后续房屋返还会面临执行难等诸多问题。
“王大爷，商铺不收回着实影响了业主们的出租收益。不如三方坐下来谈一谈，把商铺先收回，再考虑其他追责问题？”
“张总，作为被告，不及时返还商铺，需向业主支付房屋使用费。建议尽快支付拖欠的租金，并协调第三人小章公司将商铺整体返还业主，不要让损失进一步扩大。”
“不将酒店恢复原状并按时搬离，小章公司需向被告承担相应法律责任，公司若配合被告将商铺返还，可以减少损失。”
22人次约谈、27次通话……法官分秒必争、耐心细致地沟通引导、清晰明了地进行法律释明，并将诉讼、执行风险等加以告知和提示，提示当事各方都应该关注如何尽快让商铺重归市场，解决根本问题，实现有效利用，减少空置损失等，说服原本剑拔弩张的三方回到了解决问题的“谈判桌”。
调解现场
张总首先表态，愿意协调第三人小章公司将商铺整体返还，章某从减少各方损失角度出发，也表示愿意配合。眼见商铺的返还有望，王大爷也松了口、不再坚持主张违约。
最终，三方达成调解，一致同意解除房屋租赁合同，由张总一次性支付拖欠的租金，并协调第三人小章公司将商铺整体返还张总，张总整改后返还王大爷。
王大爷的案件调解生效后，以“首案”为标杆，专班人员在史建颖带领下分为三组，分工配合与其余26件房屋租赁案件的各方当事人进行沟通，最终其余26件房屋租赁案件也在一周内全部调解。
至此，一起因酒店烂尾而引发的群体性矛盾纠纷得以妥善化解。
27份调解书
“四步工作法”
构建群体性纠纷化解“快车道”
“民生无小事，枝叶总关情。”群体性纠纷往往涉及人数多、群众关注高、利益诉求强、处理难度大，又触及农民工资、商品房投资、物业服务等社会问题，能否办好直接关系着民心的向背、社会的长治久安。
为此，嘉定区人民法院坚持“诉前调解、司法确认、简案快审、繁案精审、兼顾执行”的办案理念，着力构建“个案‘切入’，排查潜在纠纷；点面‘兼顾’，做好示范诉讼；利弊‘释明’，实现对症施策；审执‘统筹’，完善配套措施”的群体性纠纷化解“四步法”，开辟纠纷化解的“快车道”，回应新时代人民群众对司法的新需求，展现司法为民新“枫”景。
上述涉群体性纠纷案件的成功化解，是嘉定区人民法院开展诉源治理工作的一个生动缩影。在全院上下共同努力下，受理的各类群体性纠纷案件数量实现逐年下降，诉前调解成功分流率达21.42%，54.98%的案件在诉讼中以调撤方式解决。
民之所盼，法之所向。接下来，嘉定区人民法院还将进一步深化机制创新，强化数字赋能，优化调解队伍建设，细化诉源治理工作，把“调”再向前延伸，把“治”再向后延伸，让“审理一案、治理一片”的成效辐射更广，让“为人民司法”的成色更足、底色更暖。
来源丨上海市嘉定区人民法院
文字：范亚丰、王慧君
摄影：蒋凯雯、阮艳
▴ 点击上方卡片关注“上海高院”公众号 ▴
